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福州台江区上海西新村,拆迁补偿方案分析

2022-09-11 11:50:00 5283

摘要:今年最受关注的上海西新村拆迁,虽然官方没有发出正式的补偿公告,不过网友分享了目前线下的版本,预计应该没有太大出入,今天就来聊聊这个项目的拆迁补偿。(实际以官方公示为准)补偿方案区位补偿:15200元/㎡拆迁方式:实行货币补偿、对接购买安置型。...

在今年的深受关心的上海西新村动迁,尽管官方网并没有传出正规的赔偿公示,但是网民点赞了现阶段线下版本号,预估应当没有多大进出,今天小编就来聊一聊这个项目的房屋拆迁补偿。(具体以官方网公示公告为标准)

补偿方案

区位优势赔偿:15200元/㎡

动迁方法:推行货币补偿、连接选购安置型商品房或产权调换多种形式。

拿钱:房子合理合法总建筑面积×(住宅小区位价 被拆迁房子建安定额基价×成新率),与此同时依据土地确权总建筑面积给与贷币奖赏3527元/㎡。

交房:安置房面积×安置型商品房市场销售平均价(总量拆迁安置房价格)-确定的房子合理合法总建筑面积×(住宅小区位价 被拆迁房子建安定额基价×成新率)-公摊面积赔偿。

剖析:针对新项目的解决方案,总的来说与这几年动迁没有多大差别,区位优势价15200,与以往浦西村等一致,自然放进这一福州市比照,以前一样坐落于二环的晋安区的华塑住宅小区,区位优势赔偿是15900。

此次针对拿钱的金币奖赏出现一定高涨,台江区的浦西村是1945元/㎡,华塑住宅小区1236元/㎡,土地给到你3527元/㎡。

但是比照2018年的金币奖赏,这一增涨仍然不够,例如当年的南二环贷币奖赏达到6405元/㎡。

针对动迁,清单许多,关键成本费还有一个建安价格×成新率,按互联网材料:

按房屋的结构给出建安价格,与此同时依据房屋年限,每5年折扣优惠5%。

按上海西新村的例子而言,按工程建筑时长2000年上下(许多在1995年),时长22年,折扣优惠25%,按一等架构,逐渐从3000再涨3800,等同于这一赔偿3800*0.75=2850元/㎡。

不过如果是更加早期,折扣优惠30%,砖混建筑结构:2500*0.7=1750元/㎡。

按现阶段的解决方案(附加补助忽视),挑选拿钱:区位优势(15200) 建安(2850) 贷币奖赏(3527),大约在21577元/㎡。

上海西新村目前尚发生中介公司挂牌上市说已经动迁,能够2.1W售卖的信息内容。

对于这类售卖,非常明显风险较高,自然从拿钱成本费而言,上海西新村、黎明曙光新村,近年来二手房的卖价还在1.8-2.1W,动迁挑选拿钱,基本上就是拆个孤独。

综上所述,针对此次动迁,侧重点来到购房上。


购房计划方案

因为并不是零星旧城改造,给出的选项比较多,涵盖了就地安置,台江区内,台江区外等各个选项。

一、台江区内安商房

给出7个选项,按价格划分成三种:

1、19000元/㎡,上海西土地就近安商房、春江茗郡安商房、新璟阁安商房

三个选项全是预售房,针对就近安商房,目前还没土地拍卖,具体的地块规划,都不确定,周期时间是现阶段最久的,最近福州市早已重归纯商整体规划,对于这样超一百多亩大土地,不除外整体规划单独的100%安商房,与此同时提升建筑容积率。

剩下2个新项目,即浦西村、灯泡厂的旧城改造,去年底,被航星项目投资摇号申请拿到。

春江茗郡:土地2021-69号,22亩,建筑容积率2.8,安商房3.03万方检测,占比:73%

新璟阁:土地2021-71号,21亩,建筑容积率2.6,安商房占比:100%

针对2个土地,部位很接近,在三迪香颂枫丹一南一北,全是中小型土地,春江茗郡优势是有商住楼存有,或多或少能拉高安商房的行业,但是土地的地形不规律,建筑容积率也更高一些。

针对三个预售房,都坐落于宁化一带,现阶段最大的挑战还在于,以上2个安商房,是浦西村等动迁就地安置选项,预估剩下的好楼层好房源已不多,从选项的优点而言,上海西显著比较强,但是最后的计划和精准定位,及其周期时间全是最久的。


2、18400-19800元/㎡,万科金域国际、阳光城檀境、世贸三亚大东海同晖府

三个选项,2个是排尾最大的一个安商房,一个是达身的安商房。

不想做深入分析,同晖府53亩,但是被公路网切分,具体的社区都只有1-2栋,区位优势更靠近市区,排尾两大安镇商房,街道的成形度更高一些,但是当时地块容积率都是在3.0上下,未来定居和体验二手商品流通应注意,类似的问题,这些安商房,那时候碰上了排尾大面积动迁,剩下楼盘还有没有好一点的选项一样有疑问。

因为没有给出成交价,按万科金域国际现阶段二手没证挂牌上市,平均价2.6-3.3W,取个平均值2.9W,比照连接价误差1W。

3、17080元/㎡,汇金鼎府(悦江府)

坐落于台江区二环以外安商房,太阳凡尔赛宫北端,精准定位15亩小型小区,30%配制的安商房,整体规划两栋小高层住宅,安商房和商住楼没有差别防护,商品房备案平均价3.3W,从挑选而言,小平米做为华伦的陪读房,再加上也有商品房的加价,并不是太差,但是类似的问题或是剩下楼盘有多少个。


二、台江区内产权调换房

给出5个选项,一部分新项目给出了销售市场成交价,在其中榕发玖禧雅筑,融信洋中城(双杭城),并没有给出。

查询浦西村的旧城改造计划方案,融信双杭城给出的上涨安装连接价(27150元/㎡),9折,等同于销售市场成交价30166元/㎡,对于榕发玖禧雅筑,旧西客站土地,属于安商房。

从选项而言,上海市新苑,价差1W(力度53%),融信双杭城,价差1.25W(力度72%),不顾及楼盘等多种因素,假如榕发玖禧雅筑,按比例分配平均值62%,价差1.2W,销售市场成交价必须达到3.12W。

对于其他几个鳌峰附近拆迁安置房,也不做参考了,以上三个拆迁安置房,在其中2个准现房全是高层建筑精准定位,从互联网楼盘看来,能挑的不多。


三、台江区以外选项

安商房一部分,给了几个选项:天津的龙湖天序、奥体中心二环旁的碧桂园天汇,价钱全是1.65W上下,非常明显从具体市场价而言,天序远强过天汇。

拆迁安置房一部分,绝大多数选项全是初期遗留的库存量,几乎都坐落于奥体中心三环边,或是五四北,不过也有比较常见的火化场标准配置双湖新城区,这种连接价和成交价,价差就5K,力度30%,尽管挑选这样的项目,能够上涨总面积,按85%成交价补款,但是仍然没优点。

那么多选项里边,现阶段能受到重视的都就一个鲁能公馆,给出的连接价1.8W,按照上述台江区内拆迁安置房幅度62%,鲁能公馆拆迁安置房等同于销售市场成交价需在2.9W上下,这种价钱,现阶段商住楼也不过如此。


购房汇总

因为从三个部分的汇总也能看出对接项目的好坏,台江区以外拆迁安置房

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