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半年网签306套!为什么说福州闽侯江督府,“孤勇者”破了5个局?

2022-09-14 00:58:32 533

摘要:7月骄阳如火,整个福州房地产业,焦虑的情绪仍在蔓延。在熬心、熬神、熬夜三种压力之下,每次和地产朋友们聊天,聊着聊着,情绪就会很丧。楼盘卖不动、客户在观望、公司又内卷……诸多迹象表明,这个曾经被视为富得流油的行业和以高高在上姿态示人的开发商们...

7月骄阳如火,整个福州房地产业,焦虑的情绪仍在蔓延。

在熬心、熬神、熬夜三种压力之下,每次和地产朋友们聊天,聊着聊着,情绪就会很丧。

楼盘卖不动、客户在观望、公司又内卷……诸多迹象表明,这个曾经被视为富得流油的行业和以高高在上姿态示人的开发商们,正变得越来越不被认可和自我认可。

10几天前,克而瑞福州发了一篇文章《福州楼市期中考,182个新盘“成绩单”公布》。

位于闽侯县南通镇的中铁城江督府,凭借半年网签306套的业绩,成为上半年福州五区加闽侯销售套数的亚军!

第一名是仓山金山板块的万科城市之光,网签387套。第三名是桂湖板块的碧桂园正荣悦玲珑。

万科城市之光靠大品牌和地段以及价位等性价比取胜,悦玲珑主要靠分销带客。中铁城江督府在被很多人唾弃的“鸟不拉屎”的南通,能在上半年走出流量,从而“躺赢”下半年,凭什么?

客观来说,中铁城江督府这个楼盘的质量,很一般。地段更是连夸都找不到理由的那种。

去年9月份,我们也曾经发过一篇文章《失守备案价“甩卖”,江督府回头上岸?》。彼时,不得不承认不太看好这个项目的走量问题。

今天看来,还好当初的文章没把江督府说死。

分析江督府的业绩,大家会发现,这个楼盘能卖得好,真正是破了老板的局、地段的局、房价的局、购房者的局和预期的局。


老板的局

中铁城江督府 图片来源于网络

中铁城江督府这个楼盘的业绩,最大的功臣应该是营销总。为什么?因为他干了很多营销总想干又不敢干的事情。

大家都知道,一个楼盘的房价,除了市场波动之外,老板的意识在房价中起到了至关重要的作用。

所以说,决定一个楼盘房价的,往往只是一个核心人物的意志,而已。

现实是:全线营销人员都明知道这房子在某个价位上肯定不好卖,但是老板不觉得啊!

很多老板往往觉得“我这盘天赋异禀、我这盘市场稀缺、我这盘无与伦比”。

老板什么都懂,就是看不到市场的真正需求。

地产营销总明明知道老板的话是“客里空”,但是面对给自己发工资的人,噤若寒蝉。

坚持己见固然重要,但是说多了,老板会觉得你没能力。

特别是提到降价销售这种营销打法,很多老板会觉得简直要了他们的命。

“我花出去的钱,盖起来房子,养着你们这群人,就是卖溢价的,如果降价这么简单,我要你们干嘛?”

老板窝着火,营销总们寻思着保命要紧,硬着头皮也要附和老板。

结果是,项目销售不好,还是被老板炒鱿鱼。

无非是在岗位上干短和长的问题。看在每个月几万块钱的收入上,很多人选择了能忍则忍。

所以说,江督府的营销总们很了不起,能让一个楼盘从开盘的时候1.7万/㎡降到“1字头”以内。

这得花多大的勇气!破老板的局,有可能“死”,不破老板的局也可能是“死”。

横竖都是“死”。江督府营销总拿出这般业绩,有可能“死”,有可能向“死”而生。但是,房子好歹是卖出去了。

地段的局

闽侯南通街景(摄于2021年9月) 图片来源:左丁


闽侯南通,这个地段有多差,都不想再多说了。

看看湾边大桥下桥拐旗山大桥那段卡脖子路,有多难走,有人把它叫做“难通”不是没有道理的。

虽然最新的福州地铁远景规划,终于规划把地铁修到南通了,但是谁能保准后面这个规划怎么调整呢?

南通左沾不上高新区的光,右指望不上青口投资区。除了几个批发市场,其他的配套乏善可陈。

几年前,福州有开发商曾经用过“奥体南”的概念,这个“奥体南”就不多说了,说多了都是累。

这样一个不被很多人看好的地段,看江督府的销量,可以用“神盘”来形容。

虽然江督府临近大樟溪,做出了“江景房”的概念。但是如果大家愿意把大樟溪当“江”来看的话,福州哪哪都是“江”。闽江的意义和价值何在?

中铁城江督府,用销量的业绩破了这个地段的局:再不被多数人看好的地段,也有可能走销量。

各位搞营销的大佬不妨反思一下,别整天嚷嚷手里的盘有多偏远,看看人家江督府,是不是自己操盘能力真不行呢?


房价的局

中铁城江督府的流量密码里,怎么能少了房价因素!

几年前,这个盘卖过1.7万/㎡的价格,去年9月份的时候,大概是1.2万/㎡。

后来的后来,价格下探到9000多元每平方米起。只有你想不到,没有江督府做不到的。

业内人士分析,这个9000多元每平方米,恰恰体现了江督府操盘者的水平:为什么不是1万多元每平方米?为什么不是8000多元每平方米?

因为9000多元每平方米起的价格,刚刚好!

这个价格离1万多元每平方米,差距不大,但是吸引力十足。比8000多元每平方米显得不那么没底气。

现在大家明白了,为什么超市里那么多商品定价9.9元、4.99元、99元了吧。

差一毛钱或者差1块钱,给人的感觉完全不同,这是营销心理学。很多人看这个价格,感觉是捡到便宜了。

与同在南通的春江天玺均价在1.4万、凤凰熙岸均价1.38万,就连远在青口的鸿坤天玺均价都要1.35万的情况下,江督府拿出9000多元每平方米起的房源,把均价定在1万/㎡左右,从房价上吊打了一众“难兄难弟”。

好在春江天玺卖完了,凤凰熙岸品质不错,同样在南通,开车就差10分钟,选江督府省钱。

这让我想起那句话:没有房子好不好的,关键看价格,只要价格足够低,房子就是好的。括号,烂尾房除外。

中铁城江督府,是央企开发的楼盘,品质咋样先不说,可能烂尾吗?

购房者的局

中铁城江督府 图片来源:左丁

平时写文章,发出去后,经常收到购房者这样的问题:如果你买房子,这房子你会买吗?

这个问题问得好!

我们写楼盘分析,很多时候都是从自己的视角思考问题,很少能从购房者实际情况出发思考。

中铁城江督府能走量,在降价促销、渠道带客的背后,是一众刚需的入场。

每一套房子都有它命运中的主人。我们天天写房产分析可以,但是我们没办法天天买房子对吗?所以难免会纸上谈兵。

如果我是个购房者,手里只有100来万,又想住新盘、三房,请问我能买哪里?

桂湖、贵安、竹岐、葛岭、琅岐……绕着福州找一圈,抓耳挠腮之后,貌似南通的江督府可以考虑考虑。

别管以后涨不涨价,急不可耐上车再说。

写文章码字,我可以喷来喷去,为了全体购房者别掉坑里的理想费尽口舌。但是购房者手里的钱很现实,他们要的是解决方案。

选择中铁城江督府,是某一些人的解决方案。


预期的局

中铁城江督府的拿出的成绩单,说明它破了楼市预期的局。

当下福州楼市里购房者的预期是什么?是降价,既要价格合理又要房子能如期交房。

房企老板的预期一定要降低,破除敝帚自珍的习惯;

营销总的预期也要降低,三十六计卖出去为上计;

购房者的预期也要降低,房住不炒的时代,房地产已经没有牛市的踪迹可循。住着就好,不要想太多。

买完房子的老业主,也要降低预期。有些盘房价由高走低今后是普遍现象,买到了,亏了。开发商大概率也不会为降价行为负责。

所以从表面上看,江督府这个楼盘曾经引发质量维权事件,价格一降再降之下,维权也没什么声音了。

很多业主们也明白了一个道理:既然当初认了这房子,今后是涨是跌,认命。

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